Marco del Plan
Land Use
El Plan de Uso del Suelo del Centro Regional del Área del Medical Center apoya el Plan Integral de SA Tomorrow, Plan de Transporte Multimodal, y Plan de Sustentabilidad. También se basa en recomendaciones de Plan del Marco Estratégico de Corredores de SAe implementa el Marco de Visión, Metas y Plan para el Área del Medical Center. El Plan de Uso futuro del suelo fomenta el crecimiento y el aumento de la densidad a varias escalas en centros de uso mixto y áreas de enfoque y a lo largo de los principales corredores de tránsito y de la comunidad. Brinda la oportunidad de un uso mixto de mayor densidad asociado con las carreteras principales, pero también preserva el carácter y la forma de los vecindarios existentes. El crecimiento a lo largo de la Interestatal 10 (I-10) se designa como comercial o de uso mixto, de acuerdo con el Plan del Sector Norte que ya está en vigencia.
Las siguientes secciones describen los patrones generales de Uso del Suelo en el futuro del Área del Medical Center. A continuación, se presentan recomendaciones para implementar el plan de Uso del Suelo, y el catálogo completo de categorías de Uso del Suelo (incluidas las descripciones y los distritos de zonificación permitidos) adoptados en el Código de Desarrollo Unificado (UDC) se encuentran en la parte inferior de la página.
Recomendaciones de Uso del Suelo
Se identifican cuatro recomendaciones de Uso del Suelo para respaldar el plan de Uso del Suelo para el Área del Medical Center. En la sección de implementación del plan, se proporcionan estrategias específicas para cada una de las siguientes recomendaciones.
Recomendación de Uso del Suelo #1:
Asegurar de que las propiedades en áreas designadas como Uso Mixto Regional estén zonificadas para albergar una actividad de desarrollo de alta intensidad, de modo que puedan servir como un núcleo para este centro regional.SA Tomorrow designó 13 centros regionales para ayudar a absorber una porción significativa de la población proyectada y el crecimiento del empleo en los próximos 20 años. Esto requerirá mayores densidades y una mayor intensidad de usos en el Área del Medical Center. Gran parte de este Plan del Área está designada como Uso Mixto Urbano o Uso Mixto Regional. Después de que se adopte el plan, las propiedades en las áreas de uso Mixto Regional y Urbano pueden necesitar ser rezonificadas, para albergar este crecimiento.
Los proyectos y áreas de uso mixto podrían rezonificarse utilizando el Uso Mixto existente (MU), el Desarrollo Orientado Al Tránsito (TOD) o la Zonificación Basada en la Forma (FBZD), o el uso de futuros distritos de zonificación que pueden diseñarse para corresponder a estas áreas de uso mixto. Los espaciados, las alturas de los edificios y los estándares de diseño de sitio varían según el contexto y la intensidad de uso planificada. Las áreas designadas como de uso mixto regional en el centro de este Plan del Área tienen la capacidad de absorber un nivel de densidad considerablemente más alto que otras áreas de uso mixto, especialmente aquellas que proporcionan una transición o sirven directamente a áreas residenciales de menor densidad.
Recomendación de Uso del Suelo #2
Examinar la zonificación de las propiedades en el extremo suroeste del Plan del Área y cambiar de zonificación si es necesario, para permitir los usos apropiados para la designación de Uso Mixto Laboral/Flexible.La esquina suroeste del Plan del Área se cruza con el Plan del Corredor de Bandera Road en curso en la intersección de la Carretera 410 y Bandera Road; Las recomendaciones de Uso del Suelo del Plan del Centro Regional del Área del Medical Center deben guiar las decisiones de Uso del Suelo para esta parte del Plan del Corredor.
Recomendación de Uso del Suelo #3
Asegurar propiedades en áreas residenciales de Densidad Media y Alta para garantizar que este centro regional pueda absorber el crecimiento demográfico futuro proyectado.Las designaciones de Uso del Suelo en el Área del Medical Center deben adaptarse a los cambios de población previstos y maximizar su capacidad de absorber el crecimiento futuro. Con este fin, también será importante garantizar que las propiedades en las áreas de uso de densidad media y alta se zonifiquen de manera adecuada. Esto puede requerir la rezonificación a un mayor nivel de densidad residencial para áreas multifamiliares. La zonificación estratégica de las propiedades multifamiliares también puede ayudar a estimular la revitalización y la reurbanización de las propiedades más antiguas, haciendo de esta un área más competitiva para nuevos proyectos.
Recomendación de Uso del Suelo #4
Promover y preservar usos comerciales de mayor intensidad, como edificios de oficinas, hoteles y centros comerciales más grandes a lo largo del frente de I-10.Las propiedades cercanas a la intersección de la Carretera 410 e I-10 pueden soportar niveles más altos de densidad según la infraestructura disponible y el alcance regional de estas dos carreteras. Es importante no permitir usos en esta área que no plasmen el valor asociado con esta ubicación. Deben establecerse herramientas e incentivos reglamentarios que preserven el valor potencial de esta área y fomenten la reurbanización adecuada.
Áreas Residenciales
El Centro Regional del Área del Medical Center alberga una amplia gama de opciones de vivienda, especialmente en comparación con otras partes de San Antonio. Las mayores concentraciones de usos residenciales se centran en la parte sur del Plan del Área, al suroeste de Babcock Road y al sureste de Louis Pasteur Drive. También se encuentran varias viviendas de mayor densidad al norte y al este del Campus del Centro de Ciencias de la Salud de UT.
La mayoría de los vecindarios al sur del campus del Medical Center están establecidos y, en general, construidos. Se clasifican como residenciales de Densidad Baja o Residenciales Urbanos de Densidad Baja. El vecindario de Oak Hills, el vecindario Dreamhill Estates y algunos otros se clasifican como residenciales de Densidad Baja, mientras que la mayoría de los otros vecindarios se clasifican como Residenciales Urbanos de Densidad Baja, debido a los tamaños de lotes más pequeños. Las áreas urbanas de Densidad Baja también permiten una variedad más amplia de opciones de vivienda, como dúplex, unidades unifamiliares de lote pequeño y estructuras de estilo Búngalos. También permiten usos comerciales en el vecindario. Todos los vecindarios a lo largo del límite suroeste del Plan del Área se designan como Residencial Urbano de Densidad Baja, al igual que el área al sur del Club de Campo Oak Hills. También hay un área Residencial Urbano de Densidad Baja al norte de Wurzbach Road y justo al oeste de la I-10. Esta área, aunque está compuesta principalmente por propiedades residenciales unifamiliares, está rodeada de usos de mayor densidad y necesita poder albergar un mayor nivel de densidad que algunas de las otras áreas unifamiliares en este centro regional.
Las propiedades multifamiliares y unifamiliares de mayor densidad generalmente se clasifican como Residenciales de Densidad Media O Residenciales de Densidad Alta. El Residencial de Densidad Media generalmente se utiliza para designar viviendas tipo townhome, dúplex, tríplex y otras viviendas de “Segmento Intermedio No Atendido”, así como propiedades multifamiliares como apartamentos y condominios que tienen solo unos pocos pisos de altura. Hay tres áreas generales donde el suelo ha sido clasificado como Densidad Media en esta área de planificación: al oeste de Oakdell Way/Babcock Road, el área de Preston Peak al sur de Medical Drive y al oeste de Fairhaven Street, y a lo largo de Cinnamon Hill Drive, entre Gus Eckert Road y Hamilton Wolfe Road. Residencial de Densidad Alta se utiliza para clasificar propiedades con una densidad de unidades aún mayor, típicamente en edificios más altos. Estas áreas de mayor densidad son útiles para absorber el crecimiento demográfico anticipado, lo cual es una de las metas de un centro regional. Las propiedades Residenciales de Densidad Alta se encuentran a lo largo de Gus Eckert Road, al sur de USAA Boulevard y al oeste de Fredericksburg Road. También hay zonas Residenciales de Densidad Alta detrás de las áreas comerciales regionales designadas frente a la I-10, a lo largo de Callaghan Road y Horizon Hill Boulevard. El Residencial de Densidad Alta generalmente se ubica cerca del desarrollo de uso mixto y comercial a escala regional, debido a los impactos de tráfico comparables y la intensidad de uso y actividad.
Corredores y Centros de Uso Mixto
El plan de Uso del Suelo del Centro Regional del Área del Medical Center fomenta usos del suelo más densos e intensos en áreas apropiadas que incluyen centros de uso mixto, áreas de enfoque designadas y corredores primarios. Cada área de uso mixto debe tener diferentes cualidades, diseño e intensidad en función de los usos adyacentes, el tipo de carreteras en el área y la cantidad de suelo disponible. El plan de Uso del Suelo explica esto mediante la utilización de tres categorías diferentes de uso mixto, cada una de las cuales fomenta una combinación diferente de usos permitidos, densidad e intensidad, promoviendo así desarrollos que cubran mejor las necesidades y complementen las áreas adyacentes. Las áreas de uso mixto también pueden soportar transiciones apropiadas a vecindarios adyacentes mientras estimulan la vitalidad económica local. En el Área del Medical Center, hay designaciones de uso mixto a diferentes escalas, incluyendo uso mixto de vecindario, uso mixto urbano y uso mixto regional. Todas las áreas de uso mixto priorizan el acceso peatonal y bicicletas, y la creación de grandes espacios públicos. Las áreas de uso mixto también están destinadas a soportar varios niveles de servicio de tránsito en función de la densidad y el nivel de actividad esperado.
Uso Mixto Regional
Las áreas regionales de Uso Mixto están destinadas a ser centros con la mayor intensidad de usos y actividades, sirviendo a vecindarios cercanos e intereses regionales por igual. Los componentes residenciales de los proyectos en estas áreas son típicamente de densidad alta, incorporando usos minoristas y comerciales en la planta baja. Un área regional de uso mixto está destinada a servir como un centro para el transporte y la movilidad, y como un punto de referencia de valor para las propiedades adyacentes y el desarrollo futuro. Hay dos áreas designadas como Uso Mixto Regional en esta área de planificación: en el centro del Plan del Área, a lo largo de Wurzbach Road y Medical Drive, y a lo largo del límite noroeste del Plan del Área, cerca de Fredericksburg Road y Huebner Road.
Uso Mixto Urbano
El Uso Mixto urbano es la designación predominante del Uso del Suelo en este Plan del Área. El uso mixto urbano integra usos residenciales y comerciales, creando lugares transitables con acceso al tránsito y una variedad de usos activos durante todo el día. La mayoría de las propiedades del frente de Fredericksburg Road están clasificadas como de uso mixto urbano, al igual que las de Huebner Road y Wurzbach Road al este de Fredericksburg Road. Se pueden encontrar áreas más pequeñas de Uso Mixto urbano a lo largo de otras carreteras principales dentro del Plan del Área.
Uso Mixto de Vecindario
El Uso Mixto de vecindario está designado solo en dos lugares dentro del Plan del Área del Medical Center, ambos a lo largo de Wurzbach Road. El primero está en la intersección de Wurzbach Road y Evers Road. El segundo es a lo largo de Wurzbach Road en Tourant Road, incluidos los apartamentos Woodland Ridge y las dos iglesias en el lado norte de la carretera. La densidad e intensidad para el uso mixto del vecindario es menor que en el uso mixto urbano o regional, aunque se permite una amplia combinación de usos. Estas áreas generalmente tienen edificios más pequeños y un nivel más bajo de actividad, servicios y servicio de tránsito. El enfoque está en el servicio a los vecindarios adyacentes inmediatamente, proporcionando áreas transitables a una escala que complemente el desarrollo del vecindario adyacente. Esta clasificación también sirve como una transición entre vecindarios y usos de mayor intensidad.
Áreas Comerciales
Las áreas comerciales del Área del Medical Center se clasifican como Comerciales Regionales o Comerciales de la Comunidad. Estas áreas están designadas para usos puramente comerciales, incluidos los centros comerciales existentes y potenciales. Las áreas Comerciales Regionales se encuentran a lo largo de I-10 y la Carretera 410. Estos son proyectos comerciales a gran escala que generan una mayor demanda de tráfico y tienen lotes de mayor tamaño.
Comercial Comunitaria
Es la designación para áreas que permiten usos estrictamente comerciales, pero con menos intensidad de uso y de generación de tráfico. La única porción del Plan del Área designada como Comercial Comunitario está cerca de la intersección de la Carretera 410 y Fredericksburg Road.
Áreas de Empleo
Si bien las áreas comerciales y de uso mixto designadas respaldarán una variedad de negocios y oportunidades de empleo, hay tres designaciones de Uso del Suelo en esta área que generalmente tienen un impacto significativo en el empleo: Uso Mixto de Comercio/Innovación, Uso Mixto Laboral/Flexible y Ciudad, Estatal y Gobierno Federal.
The Texas Department of Transportation (TxDOT) San Antonio District Headquarters, located along Loop 410 west of Babcock Road, is the only City/State/Federal Government Property in the plan area. It is bound on both sides along Loop 410 by Regional Commercial uses, and the neighborhood behind it is designated as Urban Low Density Residential.
La sede del Distrito de San Antonio del Departamento de Transporte de Texas (TxDOT), ubicada a lo largo de la Carretera 410 al oeste de Babcock Road, es la única propiedad clasificada como Ciudad, Estatal Y Gobierno Federal en el Plan del Área. Está limitado a ambos lados a lo largo de la Carretera 410 por usos comerciales regionales, y el vecindario detrás de él está designado como Residencial Urbano de Densidad Baja.
El terreno designado como Uso Mixto Laboral/Flexible está destinado a permitir una amplia gama de usos permitidos, de modo que los usos industriales, comerciales y residenciales se puedan integrar de manera compatible en un proyecto de pequeña a mediana escala. Esto permitiría la reutilización adaptativa de propiedades industriales o tecnológicas más antiguas para espacios de empleo creativos, usos industriales o de fabricación, y usos residenciales, incluidos lofts de vivienda-empleo con apartamentos ubicados sobre espacios de empleo. La propiedad al norte de la intersección de la Carretera 410 y Bandera Road ha sido designada como Uso Mixto Laboral/Flexible.
La mayor parte de la propiedad dentro del área designada formalmente como Medical Center está designada como Uso Mixto de Comercio/Innovación. Los centros de datos, los centros de aprendizaje tecnológico, los campus médicos y las instituciones de investigación/desarrollo son apropiados para estos espacios. Las propiedades clasificadas de esta manera a menudo son parcelas más grandes, y muchas tienen mayores requisitos de seguridad y eléctricos que otras formas de uso mixto. Otras áreas clasificadas como Uso Mixto de Comercio/Innovación incluyen el campus de USAA y las propiedades en la esquina sureste de la intersección de la Carretera 410 y Fredericksburg Road.
Áreas de Parques y Espacios Abiertos
Las propiedades designadas como parques y espacios abiertos sirven para fines recreativos y ambientales para el Área del Medical Center. Los usos incluyen senderos, parques de la ciudad, campos recreativos y áreas ribereñas. Los suelos a lo largo de los arroyos Huebner y Zarzamora están designados como Parque y Espacio Abierto, al igual que Denman Estate Park, el derecho de acceso a la propiedad de desagüe de Rock Creek cerca de Wurzbach Road y Gardendale, y el derecho de acceso a la propiedad de desagüe de Cinnamon Creek.
Categorías de Uso Futuro del Suelo
Como se describió anteriormente, el Plan del Centro Regional del Área del Medical Center incluye una variedad de designaciones de Uso del Suelo que representan el carácter único del área, al tiempo que alienta y apoya los patrones de desarrollo que reflejan las metas del Plan Integral de SA Tomorrow y las preferencias comunitarias del Área del Medical Center. A continuación, se enumera la lista completa de categorías de Uso del Suelo adoptadas por el Consejo de la Ciudad en el Código de Desarrollo Unificado (UDC), Capítulo 35, el 11 de octubre de 2018. Cada categoría incluida incluye una descripción, orientación general sobre dónde es más apropiada la designación del Uso del Suelo y una lista de distritos de zonificación permitidos.
Estatal Residencial
La urbanización incluye grandes lotes de viviendas unifamiliares no adosadas en lotes individuales del tamaño de una finca o en subdivisiones de conservación. Esta forma de desarrollo debe ubicarse lejos de las vías arteriales principales, y puede incluir ciertos usos no residenciales, como escuelas, lugares de culto y parques ubicados en el centro para un acceso conveniente al vecindario. Distritos de zonificación permitidos: FR, R-20, RE y RP.
Las densidades típicas en esta categoría de Uso del Suelo serían de hasta 2 unidades de vivienda por acre.
Residencial de Densidad Baja
Residencial de Densidad Baja incluye viviendas unifamiliares no adosadas en lotes individuales, incluidas viviendas móviles y modulares. Esta forma de desarrollo no debe ubicarse típicamente adyacente a las vías arteriales principales. Esta categoría de Uso del Suelo puede incluir ciertos usos no residenciales, como escuelas, lugares de culto y parques ubicados en el centro para un acceso conveniente al vecindario. Distritos de zonificación permitidos: R-4, R-5, R-6, NP-8, NP-10 y NP-15.
Las densidades típicas en esta categoría de Uso del Suelo variarían de 3 a 12 unidades de vivienda por acre.
IDZ y PUD pueden considerarse consistentes con esta categoría de Uso del Suelo, siempre que los usos permitidos incluidos en el plan del sitio de zonificación y la ordenanza de zonificación sean consistentes con los usos y densidades descritos anteriormente.
Urbano Residencial de Densidad Baja
El Residencial Urbano de Densidad Baja incluye una variedad de tipos de viviendas que incluyen viviendas unifamiliares adosadas y no adosadas en lotes individuales, residencias de lotes pequeños, dúplex, tríplex, cuádruplex, viviendas de campo, viviendas móviles, apartamentos estilo jardín de baja altura y parques de viviendas móviles. Esta categoría de Uso del Suelo también puede adaptarse a usos minoristas y de servicios a pequeña escala destinados a respaldar los usos residenciales adyacentes. Otros usos no residenciales, que incluyen, entre otros, escuelas, lugares de culto y parques, son apropiados dentro de estas áreas y deben estar ubicados en el centro para proporcionar una fácil accesibilidad. Distritos de zonificación permitidos: R-3, R-4, R-5, R-6, RM-5, RM-6, MF-18, MH, MHC, MHP y NC.
Las densidades típicas en esta categoría de Uso del Suelo variarían de 7 a 18 unidades de vivienda por acre.
IDZ, PUD, MXD y TOD pueden considerarse consistentes con esta categoría de Uso del Suelo, siempre que los usos permitidos incluidos en el plan del sitio de zonificación y la ordenanza de zonificación sean consistentes con los usos y densidades descritos anteriormente.
Residencial de Densidad Media
El Residencial de Densidad Media alberga una variedad de tipos de viviendas que incluyen viviendas unifamiliares adosadas y no adosadas en lotes individuales, viviendas móviles y modulares, dúplex, tríplex, cuádruplex y apartamentos estilo jardín de poca altura con más de cuatro (4) unidades de vivienda por edificio. Las viviendas de campo y las viviendas unifamiliares de lotes muy pequeños también son apropiadas dentro de esta categoría de Uso del Suelo. Los usos multifamiliares de mayor densidad, donde sea práctico, deben ubicarse cerca de las instalaciones de tránsito. Ciertos usos no residenciales, que incluyen, entre otros, escuelas, lugares de culto y parques, son apropiados dentro de estas áreas y deben ubicarse en el centro para proporcionar una fácil accesibilidad.
Distritos de zonificación permitidos: R-3, R-4, RM-4, RM-5, RM-6, MF-18, MF-25, MF-33, MH, MHC y MHP.Las densidades típicas en esta categoría de Uso del Suelo oscilarían entre 13 y 33 unidades de vivienda por acre.
IDZ, PUD, MXD y TOD pueden considerarse consistentes con esta categoría de Uso del Suelo, siempre que los usos permitidos incluidos en el plan del sitio de zonificación y la ordenanza de zonificación sean consistentes con los usos y densidades descritos anteriormente.
Residencial de Densidad Alta
El residencial de Densidad Alta incluye edificios de baja y media altura con cuatro (4) o más unidades de vivienda en cada uno. El residencial de Densidad Alta proporciona un desarrollo compacto que incluye apartamentos, condominios e instalaciones de vivienda asistida. Esta forma de desarrollo generalmente se encuentra a lo largo o cerca de las principales vías arteriales o secundarias. Los usos multifamiliares de Densidad Alta deben ubicarse cerca de las instalaciones de tránsito.
Ciertos usos no residenciales, que incluyen, entre otros, escuelas, lugares de culto y parques, son apropiados dentro de estas áreas y deben ubicarse en el centro para proporcionar una fácil accesibilidad. Esta clasificación puede utilizarse como un amortiguador de transición entre usos residenciales de Densidad Baja y usos no residenciales. Los usos residenciales de Densidad Alta deben ubicarse de manera que no enruten el tráfico a través de usos residenciales de menor densidad. Distritos de zonificación permitidos: RM-4, MF-25, MF-33, MF-40, MF-50, MF-65, MH, MHC y MHP.
Las densidades típicas en esta categoría de Uso del Suelo oscilarían entre 25 y 50 unidades de vivienda por acre.
IDZ, PUD, MXD y TOD pueden considerarse consistentes con esta categoría de Uso del Suelo, siempre que los usos permitidos incluidos en el plan del sitio de zonificación y la ordenanza de zonificación sean consistentes con los usos y densidades descritos anteriormente.
Comercial Comunitaria
Comercial Comunitario incluye oficinas, servicios profesionales y usos minoristas accesibles para ciclistas y peatones y vinculados a instalaciones de tránsito. Esta forma de desarrollo debe ubicarse cerca de las intersecciones principales o donde se haya establecido un área comercial existente. Los usos comerciales comunitarios están destinados a apoyar múltiples vecindarios, tener un mayor atractivo de mercado que los usos comerciales de los vecindarios y atraer clientes de las áreas residenciales adyacentes. Todos los estacionamientos fuera de la vía pública y las áreas de carga adyacentes a usos residenciales deben incluir amortiguadores de paisaje, iluminación y controles de señalización. Los ejemplos de usos comerciales comunitarios incluyen, entre otros, cafeterías, oficinas, restaurantes, salones de belleza, supermercados o mercados de vecindarios, talleres de reparación de calzado y clínicas médicas. Distritos de zonificación permitidos: O-1.5, NC, C-1 y C-2.
IDZ, PUD, MXD, TOD y MPCD pueden considerarse consistentes con esta categoría de Uso del Suelo, siempre que los usos permitidos incluidos en el plan del sitio de zonificación y la ordenanza de zonificación sean consistentes con los usos y densidades descritos anteriormente.
Comercial Vecinal
Comercial Vecinal incluye usos comerciales de menor intensidad, como tiendas u oficinas minoristas a pequeña escala, servicios profesionales y servicios y tiendas minoristas de conveniencias que están destinados a apoyar los usos residenciales adyacentes. Los usos comerciales del vecindario deben ubicarse a poca distancia de las áreas residenciales del vecindario. Se debe prestar especial atención a las instalaciones para peatones y bicicletas que conectan los vecindarios con los nodos comerciales. Distritos de zonificación permitidos: O-1, NC y C-1.
IDZ, PUD, MXD, TOD y MPCD pueden considerarse consistentes con esta categoría de Uso del Suelo, siempre que los usos permitidos incluidos en el plan del sitio de zonificación y la ordenanza de zonificación sean consistentes con los usos y densidades descritos anteriormente.
Comercial Regional
Comercial Regional incluye usos de alta intensidad que atraen a clientes de comunidades adyacentes y de la región metropolitana más grande. Los usos comerciales regionales generalmente se encuentran en proximidad general a los nodos a lo largo de las autopistas o vías arteriales principales e incorporan instalaciones de tránsito de alta capacidad. Los usos comerciales regionales deben incorporar entradas bien definidas, circulación interna compartida, rampas limitados y vías arteriales, aceras y árboles de sombra en los estacionamientos, paisajismo entre los estacionamientos y las carreteras, y señalización de monumentos bien diseñada.
Los ejemplos de usos comerciales regionales incluyen, entre otros, salas de cine, viveros, talleres de reparación de automóviles, gimnasios, centros de mejoras para el hogar, hoteles y moteles, edificios de oficinas de mediana a gran altura y concesionarios de automóviles. Distritos de zonificación permitidos: O-1.5, O-2, C- 2, C-3, L y BP.
IDZ, PUD, MXD, TOD y MPCD pueden considerarse consistentes con esta categoría de Uso del Suelo, siempre que los usos permitidos incluidos en el plan del sitio de zonificación y la ordenanza de zonificación sean consistentes con los usos y densidades descritos anteriormente.
Uso Mixto de Vecindario
Uso Mixto de Vecindario alberga una combinación de usos residenciales, comerciales e institucionales a escala de vecindario. Dentro de los edificios de uso mixto, se alientan las unidades residenciales ubicadas en el primer piso. Los usos típicos del primer piso incluyen, entre otros, pequeños espacios de oficinas, servicios profesionales y establecimientos minoristas y restaurantes a pequeña escala. La combinación de usos puede estar distribuida vertical u horizontalmente, y no es necesario que un solo edificio contenga más de un uso. Las opciones de propiedades de vivienda/empleo están permitidas en el área de uso mixto del vecindario para garantizar el acceso a las opciones y servicios de vivienda cerca de la fuerza laboral local. Donde sea práctico, los edificios están situados cerca del derecho de paso público, y el estacionamiento está ubicado detrás de los edificios. Los requisitos de estacionamiento se pueden minimizar utilizando una variedad de métodos creativos, como acuerdos de estacionamiento compartidos o cooperativos, para maximizar el terreno disponible para vivienda y servicios comunitarios. Se alienta a los espacios peatonales para que incluyan iluminación y señalización, y el paisaje urbano debe escalarse para peatones, ciclistas y vehículos. Las propiedades clasificadas como vecindario de uso mixto deben ubicarse cerca de las instalaciones de tránsito. Distritos de zonificación permitidos: RM-4, RM-5, RM-6, MF-18, O-1, NC, C-1, MH, MHC, MHP, FBZD, AE-1 y AE-2.
IDZ, PUD, MXD, TOD y MPCD pueden considerarse consistentes con esta categoría de Uso del Suelo, siempre que los usos permitidos incluidos en el plan del sitio de zonificación y la ordenanza de zonificación sean consistentes con los usos y densidades descritos anteriormente.
Uso Mixto Urbano
El Uso Mixto Urbano alberga una combinación de usos residenciales, comerciales e institucionales a un nivel medio de intensidad. El desarrollo urbano de uso mixto suele ser a mayor escala que el uso mixto de vecindario y a menor escala que el uso mixto regional, aunque muchos de los usos permitidos podrían ser los mismos en las tres categorías. Los impactos de los edificios pueden ser a escala de la cuadra, pero podrían ser más pequeñas dependiendo de la configuración de la cuadra y la densidad de desarrollo general. Los usos típicos del primer piso incluyen, entre otros, servicios profesionales, oficinas, usos institucionales, restaurantes y tiendas minoristas, incluidos los supermercados. La combinación de usos puede estar distribuida vertical u horizontalmente, y no es necesario que un solo edificio contenga más de un uso. Las opciones de propiedades de vivienda/empleo están permitidas en las áreas urbanas de uso mixto para garantizar el acceso a las opciones y servicios de vivienda cerca de la fuerza laboral local. Se recomienda el estacionamiento en estructura en la categoría de Uso Mixto Urbano, pero no es obligatorio. Los requisitos de estacionamiento pueden cumplirse mediante acuerdos de estacionamiento compartidos o cooperativos, que pueden incluir garajes o lotes externos. La categoría de Uso Mixto Urbano debe ubicarse cerca de las instalaciones de tránsito. Distritos de zonificación permitidos: RM-4, RM-5, RM-6, MF-18, MF-25, MF-33, MF-40, O-1, O-1.5, C-1, C-2, MH, MHP, MHC, FBZD, AE-1, AE-2, AE-3 y AE-4.
IDZ, PUD, MXD, TOD y MPCD pueden considerarse consistentes con esta categoría de Uso del Suelo, siempre que los usos permitidos incluidos en el plan del sitio de zonificación y la ordenanza de zonificación sean consistentes con los usos y densidades descritos anteriormente.
Uso Mixto Regional
El Uso Mixto Regional alberga usos residenciales, comerciales e institucionales a altas densidades. Los desarrollos regionales de Uso Mixto generalmente se ubican dentro de los centros regionales y muy cerca de las instalaciones de tránsito, donde serían apropiados los edificios de altura media a alta. Los usos típicos del piso inferior incluyen, entre otros, oficinas, servicios profesionales, usos institucionales, restaurantes y tiendas minoristas, incluidas las tiendas de comestibles. La combinación de usos puede estar distribuida vertical u horizontalmente, y no es necesario que un solo edificio contenga más de un uso. Las opciones de propiedades de vivienda/empleo están permitidas en las áreas regionales de uso mixto para garantizar el acceso a las opciones y servicios de vivienda cerca de la fuerza laboral local. Donde sea factible, el desarrollo se construye idealmente a escala de la cuadra, con mínimos espaciados de construcción. Los requisitos de estacionamiento pueden satisfacerse mediante acuerdos de estacionamiento compartidos o cooperativos, que pueden incluir garajes o lotes externos. Si se cumplen los requisitos de estacionamiento en el sitio, se recomienda el estacionamiento en estructura. Se alienta a los espacios peatonales a ser generosos en ancho e iluminación, con paisajes urbanos y señalización a escala para los peatones. Los proyectos Regionales de Uso Mixto fomentan la incorporación de instalaciones de tránsito en el desarrollo. Distritos de zonificación permitidos: MF-33, MF-40, MF-50, MF-65, O-1.5, O-2, C-2, C-3, D, ED, FBZD, AE-1, AE-2, AE-3 y AE-4.
IDZ, PUD, MXD, TOD y MPCD pueden considerarse consistentes con esta categoría de Uso del Suelo, siempre que los usos permitidos incluidos en el plan del sitio de zonificación y la ordenanza de zonificación sean consistentes con los usos y densidades descritos anteriormente.
Uso Mixto Laboral/Flexible
Uso Mixto de Empleo/Flexible proporciona un entorno flexible de vivienda/empleo con una combinación urbana de usos industriales residenciales y de servicios ligeros. Los usos incluyen oficinas de menor escala, tiendas minoristas, almacenes de estudios de arte, fabricación orientada al arte, negocios creativos y espacios de empleo, y usos industriales y de fabricación artesanales. Se alienta el uso adaptativo de estructuras vacantes o infrautilizadas para proporcionar repoblación urbana residencial y oportunidades de empleo apropiadas dentro o cerca de los vecindarios. Los edificios tienen un impacto más pequeño y pueden parecerse mucho al desarrollo tipo campus en múltiples sitios o con varios edificios de múltiples funciones en un solo sitio. Distritos de zonificación permitidos: RM-4, MF-18, MF-25, MF-33, O-1, O-1.5, C-1, C-2, L, AE-1, AE-2, AE-3, y AE-4.
IDZ, PUD, MXD, TOD y MPCD pueden considerarse consistentes con esta categoría de Uso del Suelo, siempre que los usos permitidos incluidos en el plan del sitio de zonificación y la ordenanza de zonificación sean consistentes con los usos y densidades descritos anteriormente.
Uso Mixto Empresarial/Innovación
El Uso Mixto Empresarial/Innovación alberga usos industriales con usos de oficina, comerciales y residenciales, todo dentro de un entorno cohesivo, en una escala mayor y dentro de impactos más grandes que la categoría Uso Mixto de Empleo/Flexible. Se permiten talleres de artes industriales, fabricación, procesamiento y montaje de alta tecnología y otros usos industriales, además de los usos comerciales. La capacitación vocacional, los centros de aprendizaje tecnológico, los campus médicos y las instituciones de investigación/desarrollo también son apropiados para estos espacios. Deben emplearse estándares de desempeño ambiental adicionales para las propiedades designadas como Uso Mixto Empresarial/Innovación, tales como horas de actividad, carga, niveles de sonido e iluminación, para garantizar que la intensidad de los usos orientados a la industria sea comparable a la de los otros usos residenciales La combinación de usos puede estar distribuida vertical u horizontalmente.
Las opciones de propiedades de vivienda/empleo están permitidas en las áreas de Uso Mixto Empresarial/Innovación para garantizar el acceso a las opciones y servicios de vivienda cerca de las áreas de innovación empresarial para la fuerza laboral local. El Uso Mixto Empresarial/Innovación debe incorporar instalaciones de tránsito y bicicletas para servir a la base de capacitación y empleo. Distritos de zonificación permitidos: RM-4, MF-18, MF-25, O-1.5, O-2, C-2, C-3, L, I-1, MI-1, BP, AE-1, AE- 2, AE-3 y AE-4.
IDZ, PUD, MXD, TOD y MPCD pueden considerarse consistentes con esta categoría de Uso del Suelo, siempre que los usos permitidos incluidos en el plan del sitio de zonificación y la ordenanza de zonificación sean consistentes con los usos y densidades descritos anteriormente.
Industrial Ligero
Industrial Ligero incluye una combinación de usos de fabricación, parque empresarial y usos limitados de venta minorista/servicio que sirven a los usos industriales. Los usos industriales deben seleccionarse y protegerse de los usos no industriales contiguos. Cualquier almacenamiento externo debe estar bajo techo y protegido de la vista del público. Los ejemplos de usos industriales ligeros incluyen laboratorios de medicamentos, mayoristas de muebles, almacenes de madera, producción de alimentos y almacenamiento. Distritos de zonificación permitidos: L, I-1, MI-1 y BP.
IDZ, TOD y MPCD pueden considerarse consistentes con esta categoría de Uso del Suelo, siempre que los usos permitidos incluidos en el plan del sitio de zonificación y la ordenanza de zonificación sean consistentes con los usos y densidades descritos anteriormente.
Industrial Pesado
Industrial Pesado incluye empresas de producción, procesamiento y fabricación pesada. Los usos industriales pesados se concentrarán en vías arteriales, autopistas y líneas de ferrocarril. Esta categoría no es compatible con las categorías a escala de vecindario o aquellas que permiten la zonificación residencial. Industrial Pesado debe estar separado de los usos no industriales por un uso permitido del suelo o un amortiguador significativo. Los ejemplos de usos industriales pesados incluyen la fabricación de automóviles, la fabricación de baterías y el almacenamiento a granel de petroquímicos. Distritos de zonificación permitidos: I-1, I-2, MI-1, MI-2, QD y SGD.
Agrícola
Agrícola incluye la agricultura agrícola, la ganadería y las prácticas agrícolas relacionadas. Las viviendas unifamiliares no adosadas y las unidades de viviendas accesorias no adosadas están permitidas en suelos agrícolas y ganaderas a muy bajas densidades o en subdivisiones de conservación que no interferirán con las operaciones agrícolas. Se permiten usos comerciales limitados que sirven directamente para usos agrícolas y ganaderos, como mercados de granjeros, viveros, establos, alojamiento y desayuno. Para mantener las cualidades escénicas, se desean amortiguadores de vegetación naturales, espaciados más profundos, mayor control de señalización, canales de drenaje de suelo y estándares de administración de acceso más restrictivos a lo largo de los principales corredores escénicos. La protección de las llanuras aluviales y las zonas de amortiguamiento a lo largo de los arroyos y ríos son fundamentales para conservar el carácter rural. Distritos de zonificación permitidos: RP y FR.
Parques/Espacio Abierto
Parques/Espacio Abierto puede incluir, entre otros, terrenos grandes, lineales o no mejorados donde se promueve la conservación, y no se fomenta el desarrollo debido a la presencia de restricciones topográficas o usos institucionales en el sitio. Los parques/espacios abiertos pueden incluir corredores de servicios públicos y usos de terrenos públicos o privados que fomentan la recreación pasiva o activa al aire libre. Los ejemplos incluyen parques pequeños, regionales o lineales de propiedad y/u operación de la ciudad, así como parques privados asociados con subdivisiones y asociaciones vecinales.
Ciudad, Estatal y Gobierno Federal
Ciudad/Estado/Gobierno Federal incluye áreas de propiedad y operadas por una agencia federal, estatal o municipal. Los ejemplos pueden incluir oficinas gubernamentales, instalaciones de servicio público como bibliotecas y estaciones de policía, bases militares, colegios estatales y tribunales federales. Esta categoría no se aplica a las propiedades de una agencia pública pero alquiladas y operadas por otra parte.