Marco del Plan
Panorama de Vivienda
El Centro Regional del Área del Medical Center ha tenido una renovación del crecimiento de la vivienda desde 2010, creciendo un 1.2% anual de 2010 a 2016 y sumando 1,900 hogares. Las características de los hogares en el Área del Medical Center varían considerablemente de la ciudad en general y los hogares son mucho más pequeños en promedio, con un tamaño de hogar promedio de 2.05 en comparación con el promedio de la ciudad de 2.73. Además, el 57% de los hogares en el área son hogares no familiares, en comparación con solo el 35% en la Ciudad y el 31% en el Área Estadística Metropolitana (MSA) de San Antonio-New Braunfels. El Centro Regional tiene una población mucho más joven que la región en general, incluida una mayor proporción de residentes de entre 25 y 34 años. La población más joven y los hogares más pequeños son un reflejo de las instituciones educativas en el centro y la gran base de empleo.
El parque inmobiliario del Área del Medical Center es significativamente diferente del resto de la Ciudad, en parte debido a los tamaños de hogares más pequeños y la población general más joven. El área tiene muchas menos viviendas unifamiliares no adosadas y muchas más viviendas de alquiler. Solo el 13% de las unidades de vivienda son viviendas unifamiliares no adosadas, en comparación con el 64% tanto en la Ciudad como en el MSA. Hay muchas más viviendas multifamiliares en el área, con el 51% de las unidades en estructuras con 10 o más unidades (18% en la ciudad, 13% en el MSA). También existen grandes diferencias en la ocupación de la vivienda y las características de los hogares entre el Área del Medical Center y la región. El 84% de las unidades de vivienda en el Área del Medical Center están ocupadas por inquilinos, mucho más que el 47% en la Ciudad y el 38% en el MSA.
El valor promedio de las viviendas en el Área del Medical Center es similar al del Condado en general. El valor promedio de una vivienda unifamiliar es de $164,500, solo un poco más alto que el promedio del condado de $163,000. El precio promedio de venta de viviendas de 2016 a 2018 fue de $159,000. Si bien no ha habido mucha construcción unifamiliar nueva, algunas viviendas recientemente construidas al oeste de Babcock Road se han listado y vendido por más de $200,000.
Tendencias de valor similares aparecen en viviendas de alquiler. El alquiler promedio en el Área del Medical Center es de $883 por mes ($1.07 por pie cuadrado); menor que el promedio del condado de $921 por mes ($1.11 por pie cuadrado). Sin embargo, para nuevas construcciones (desarrollos construidos en 2010 o más adelante) en el área, los alquileres promedian $1,225 por mes ($1.36 por pie cuadrado), a la par con el promedio del Condado para nuevas construcciones. Se han completado cinco nuevos desarrollos de apartamentos desde 2010, totalizando 1,504 unidades nuevas. Otros cuatro proyectos adicionales están en construcción y agregarán 567 unidades más al área.
Los desafíos de la accesibilidad de la vivienda para los residentes actuales del Centro Regional del Área del Medical Center reflejan los promedios de todo el condado. El veinticinco por ciento de los propietarios de viviendas tienen una sobrecarga de costos (lo que significa que pagan más del 30% de sus ingresos en vivienda), lo que se aproxima al promedio del 23% en todo el condado. Menos de la mitad (45%) de los inquilinos están sobrepasados por los costos, que es lo mismo que el promedio del 45% en todo el condado.
Los hogares con ingresos anuales más bajos (menos de $35,000) tienen más probabilidades de estar sobrecargados por los costos en el Centro Regional. Existe una presencia actual de unidades de vivienda accesible con restricción de ingresos que incluyen cuatro proyectos de crédito fiscal para viviendas de bajos ingresos y cuatro proyectos de vivienda pública propiedad de la Autoridad de Vivienda de San Antonio.
Los problemas y las estrategias de vivienda fueron los temas principales de debate en la Reunión comunitaria #2 y las Reuniones del equipo de planificación #5 y #8, y fueron temas destacados de la participación de la comunidad y las partes interesadas durante todo el proceso de planificación. Los resúmenes de las reuniones de la comunidad y del equipo de planificación están disponibles en la biblioteca de documentos de la página web del plan del Centro Regional del Área del Medical Center.
Desafíos de Vivienda en el Centro Regional del Área del Medical Center
El Área del Medical Center recientemente ha estado atrayendo viviendas multifamiliares y algunas viviendas unifamiliares adosadas y no adosadas en toda el área, con algunas en áreas de uso mixto. El nuevo desarrollo residencial es principalmente la repoblación y la reurbanización, lo cual es más desafiante. Las regulaciones de desarrollo relacionadas con el nuevo desarrollo están orientadas hacia el desarrollo suburbano, greenfield o de repoblación urbano/del Downtown. Las regulaciones a veces no se ajustan al contexto del Área del Medical Center (por ejemplo, retrocesos de cero pies en vías arteriales principales). Hay una capacidad estimada de aproximadamente 400 acres para desarrollo residencial en parcelas de oportunidad. Las previsiones de crecimiento para el área estiman más de 7.200 nuevas unidades para 2040. Existen tres desafíos principales en el Centro Regional del Área del Medical Center relacionados con la vivienda:
- Reinversión en Vecindarios Existentes:Identificar programas y herramientas para que los propietarios actuales reinviertan en sus hogares y apoyen la inversión en vecindarios. También se necesita reinvertir en proyectos multifamiliares actuales.
- Diversificación de las Opciones de Vivienda: las opciones de vivienda en el Centro Regional del Área del Medical Center son predominantemente viviendas unifamiliares o apartamentos antiguos de estilo jardín. Hay una variedad de tipos de viviendas (viviendas tipo townhome, condominios, apartamentos más urbanos, viviendas unifamiliares pequeñas) que podrían ser compatibles y mejorarían las opciones y la capacidad de caminar que aumentan el atractivo para los entornos de vivienda/empleo en el área.
- Mantener la Oportunidad para Todos los Tipos de Hogares e Ingresos: El costo del nuevo desarrollo y la demanda del área hacen que los alquileres y los precios de las viviendas nuevas e incluso existentes sean más difíciles de pagar para los residentes de bajos ingresos. Sin embargo, hay una cantidad significativa de viviendas accesible dentro del área. Preservar esta base actual es un desafío.
Recomendaciones de Vivienda
Las recomendaciones de vivienda se desarrollaron en función de la visión y las metas del Área del Medical Center y para abordar los desafíos identificados durante el proceso de planificación. Las estrategias específicas para implementar estas recomendaciones se pueden encontrar en la sección Implementación del plan.
Recomendación de Vivienda #1:
Reinvertir en viviendas existentes y vecindarios en el Centro Regional del Área del Medical Center.La mayoría de las viviendas en el Centro Regional del Área del Medical Center se construyeron en los años setenta y ochenta. El parque inmobiliario de viviendas unifamiliares es principalmente de estas décadas, ya que el nuevo desarrollo de viviendas ha sido principalmente apartamentos. Una gran parte de las unidades de vivienda en el Plan del Área están llegando a un momento en el que es probable que sea necesaria una reinversión para unidades de vivienda unifamiliares y multifamiliares.
La mayoría de las viviendas en el Centro Regional del Área del Medical Center se construyeron en los años setenta y ochenta. El parque inmobiliario de viviendas unifamiliares es principalmente de estas décadas, ya que el nuevo desarrollo de viviendas ha sido principalmente apartamentos. Una gran parte de las unidades de vivienda en el Plan del Área están llegando a un momento en el que es probable que sea necesaria una reinversión para unidades de vivienda unifamiliares y multifamiliares.Recomendación de Vivienda #2:
Aumentar la diversidad de opciones de vivienda con un enfoque en atraer una mayor diversidad de opciones de vivienda en venta.La combinación de viviendas en el Centro Regional se divide entre viviendas unifamiliares principalmente antiguas y complejos de apartamentos multifamiliares más grandes. Faltan viviendas de densidad media y viviendas pequeñas y transitables. Una mayor diversidad de productos de vivienda, específicamente viviendas en venta, puede ayudar a alentar a más trabajadores en el área a vivir allí.
La combinación de viviendas en el Centro Regional se divide entre viviendas unifamiliares principalmente antiguas y complejos de apartamentos multifamiliares más grandes. Faltan viviendas de densidad media y viviendas pequeñas y transitables. Una mayor diversidad de productos de vivienda, específicamente viviendas en venta, puede ayudar a alentar a más trabajadores en el área a vivir allí.Recomendación de Vivienda #3:
Preservar el parque inmobiliario accesible existente y aumentar la cantidad de viviendas accesible a medida que el Centro regional continúa creciendo.El Centro Regional del Área del Medical Center tiene una cantidad importante de viviendas de ingresos restringidos de ingresos y accesibles. Esta vivienda ayuda a apoyar a la fuerza laboral diversa que trabaja en el Área del Medical Center. Es necesario mantener esta accesibilidad para mantener la diversidad en el área y no aumentar la cantidad de trabajadores que tienen que viajar al Plan del Área para trabajar. Se prevé que el Área del Medical Center seguirá creciendo significativamente en el empleo durante los próximos 20 años. Habrá una necesidad continua de garantizar que los hogares de todos los niveles de ingresos puedan vivir en el Centro Regional para apoyar a los empleadores en el área.
El Centro Regional del Área del Medical Center tiene una cantidad importante de viviendas de ingresos restringidos de ingresos y accesibles. Esta vivienda ayuda a apoyar a la fuerza laboral diversa que trabaja en el Área del Medical Center. Es necesario mantener esta accesibilidad para mantener la diversidad en el área y no aumentar la cantidad de trabajadores que tienen que viajar al Plan del Área para trabajar. Se prevé que el Área del Medical Center seguirá creciendo significativamente en el empleo durante los próximos 20 años. Habrá una necesidad continua de garantizar que los hogares de todos los niveles de ingresos puedan vivir en el Centro Regional para apoyar a los empleadores en el área.Recomendación de Vivienda #4:
Conectar de mejor manera e integrar la vivienda dentro de las áreas comerciales y de empleo en el Medical Center.Los vecindarios existentes en el Área del Medical Center están en gran parte desconectados del Medical Center del Sur de Texas (STMC) y las áreas comerciales debido a las principales vías arteriales que atraviesan el área. Las vías arteriales son anchas y pueden ser peligrosas para cruzar, lo que dificulta el acceso a las áreas comerciales y los servicios en el STMC si no están en un vehículo. Los desarrollos de viviendas más nuevos están desconectados, reflejando el patrón de desarrollo de las décadas de 1970 y 1980, o intentan integrarse y orientarse mejor a las calles. Sin embargo, los estándares de desarrollo vigentes obligan a un diseño suburbano desconectado o un diseño de reurbanización en el centro de la ciudad, los cuales son incompatibles con las metas deseadas del Área del Medical Center.
Los vecindarios existentes en el Área del Medical Center están en gran parte desconectados del Medical Center del Sur de Texas (STMC) y las áreas comerciales debido a las principales vías arteriales que atraviesan el área. Las vías arteriales son anchas y pueden ser peligrosas para cruzar, lo que dificulta el acceso a las áreas comerciales y los servicios en el STMC si no están en un vehículo. Los desarrollos de viviendas más nuevos están desconectados, reflejando el patrón de desarrollo de las décadas de 1970 y 1980, o intentan integrarse y orientarse mejor a las calles. Sin embargo, los estándares de desarrollo vigentes obligan a un diseño suburbano desconectado o un diseño de reurbanización en el centro de la ciudad, los cuales son incompatibles con las metas deseadas del Área del Medical Center.